Kan ik een hypotheek krijgen als ZZP’er?

Droom je ervan om je eigen studio, woonboot of zolderetage te kopen, maar denk je dat dit als ZZP’er onmogelijk is? Think again! Wij spraken met Gerbert Jan ter Braake, hypotheekadviseur bij HONK Hypotheekadvies, en namen de belangrijkste feiten met hem door.

Kan ik überhaupt een hypotheek krijgen als ZZP’er?

Dat kan zeker, en de regelgeving is op dit moment zelfs wat gunstiger dan voorheen.

Moet ik nog steeds drie jaar actief zijn als ondernemer om een hypotheek af te kunnen sluiten?

Nee, dat hoeft niet. Vroeger werd het gemiddelde resultaat van drie opeenvolgende jaren gezien als het toetsingsinkomen. Hierop werd de maximale leencapaciteit gebaseerd. Sinds ongeveer twee jaar kijkt een klein aantal geldverstrekkers wat verder. Als je een goed eerste jaar draait, is het in sommige gevallen na een jaar al mogelijk om een hypotheek af te sluiten. Vaak nemen geldverstrekkers dan wel een afslag. Dit betekent dat ze 75% van je winst over het eerste jaar als toetsingsinkomen nemen, in plaats van 100%. In het tweede jaar is dat vaak 90% van het gemiddelde en bij 3 jaar nemen ze het gemiddelde over de laatste 3 jaar. Als het gemiddelde hoger is dan het resultaat in het laatste jaar, gaan ze uit van het resultaat in het laatste jaar. Het verschilt echter sterk per geldverstrekker welke rekenmethodiek ze bij ondernemers toepassen. Bij iemand in loondienst is het veel duidelijker hoe de berekening wordt gemaakt.

Hoe vind ik de juiste geldverstrekker?

Uiteraard is het mogelijk om zelf een afspraak te maken bij een geldverstrekker en te kijken wat de mogelijkheden zijn, maar ik denk dat de kans van slagen – zeker als ondernemer – via een onafhankelijke hypotheekadviseur vele malen groter is. Zo’n adviseur heeft ervaring met het acceptatiebeleid van verschillende geldverstrekkers en weet welke partijen de moeite van het proberen waard zijn. Sommige geldverstrekkers werken met externe partijen voor het vaststellen van het inkomen en kijken alleen maar naar de cijfers. Juist bij ondernemers, zijn ook andere dingen van belang: wat is het verhaal achter het bedrijf? Wat is de visie van de oprichter? De adviseur heeft de rol om de overtuiging van de onderneming over te dragen aan de bank, en dit mee te laten wegen in de toewijzing van een hypotheek.

Hoeveel geldverstrekkers zijn er eigenlijk?

Er zijn ongeveer 30 actieve geldverstrekkers in Nederland. We kennen allemaal de Rabobank, de ABN, de ING en de SNS. Dan heb je nog ongeveer 26 overige geldverstrekkers die alleen werken met onafhankelijke hypotheekadviseurs. Het merendeel daarvan is bij het grote publiek niet bekend en ondersteund ook geen zelfstandige ondernemers. In totaal zullen er misschien acht, maximaal tien geldverstrekkers zijn waar je als zelfstandig ondernemer een serieuze kans van slagen hebt.

Okay, ik ben er klaar voor, maar naar welk inkomen kijkt de bank? Naar mijn winst? Mijn omzet? Mijn belastbaar inkomen?

Bij ZZP’ers kijkt een geldverstrekker naar de fiscale winst.

Wat heb ik verder nog nodig?

Het is belangrijk om goed voorbereid te zijn. Zeker in Amsterdam moet je snel kunnen schakelen. Wat je zeker nodig hebt, is je IB aangifte(s), jaarrekening(en), KvK uittreksel en eventueel een prognose. Op basis daarvan, kan een adviseur met grote zekerheid zeggen wat er mogelijk is. Uiteindelijk hebben we een koopakte nodig, een taxatierapport, eventueel bewijzen van eigen middelen (spaargeld, beleggingen, etc.) waaruit blijkt dat je bijvoorbeeld de kosten koper zelf kunt betalen. Dit komt in een later stadium.

Wat kan ik qua hypotheek verwachten?

De vuistregel is dat men 4,5 keer het jaarinkomen kan lenen. Op het moment dat je meer gaat verdienen en de basisuitgaven blijven hetzelfde, hou je procentueel meer over om aan je woonlasten te betalen, dus dan gaat het percentage van 4,5 omhoog.

Betaal ik als ondernemer meer rente?

Nee, dat was vroeger wel zo. Sommige banken hanteerden een opslag van 0.2% voor zelfstandige ondernemers – dat is vandaag de dag niet meer zo.